2025년 10월 15일 부동산대책 요약정리

정부에서 2025년 10월 15일 부동산 시장 안정을 위한 새로운 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 토지거래허가구역 추가 지정과 전세대출 DSR 규제 도입을 핵심으로 하며, 부동산 시장 안정화를 위한 다양한 조치들을 포함하고 있습니다. 부동산 거래나 대출을 계획 중인 분들에게 꼭 필요한 정보들을 정리해보았습니다.

핵심 변화 요약

정부가 발표한 부동산대책의 주요 변화는 크게 네 가지입니다. 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 추가 지정되고, 전세대출에 DSR 규제가 도입되며, 해당 구역 내 주택 취득 시 2년간 실거주 의무가 부과되고, 비주택담보대출의 LTV가 강화됩니다.

1. 서울 전역 및 경기 일부 지역 토지거래허가구역 추가 지정

투기적 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 토지거래허가구역이 추가 지정됩니다. 이는 지가변동률, 거래량 등 거래 동향과 투기 가능성을 종합적으로 고려한 조치입니다.

서울 25개 자치구 전체가 신규 지정되고, 경기에서는 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시 등 총 12개 지역이 추가 지정됩니다.

허가 대상은 허가구역 내 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립·다세대 주택이 해당됩니다. 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

2. 전세대출에 DSR 규제 도입

기존에는 전세대출이 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에서 제외되어 있었지만, 이번 대책으로 1주택자의 전세대출에도 DSR 규제가 적용됩니다. 차주의 소득 대비 부채 비율이 일정 기준을 초과할 경우 전세대출 한도가 제한됩니다.

실제 영향: 연소득 5,000만원인 직장인이 기존 대출로 월 100만원을 갚고 있다면, DSR 40% 기준으로 전세대출은 월 상환액 66만원 이하로만 받을 수 있게 됩니다.

3. 주택 취득 시 2년간 실거주 의무 부과

토지거래허가구역 내 주택을 취득할 경우, 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 내국인뿐만 아니라 외국인에게도 동일하게 적용됩니다. 실거주 의무를 위반할 경우 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있어요.

4. 비주택담보대출 LTV 강화 (70% → 40%)

토지거래허가구역 내 비주택담보대출의 LTV(담보인정비율)가 강화됩니다. 기존 70%에서 40%로 대폭 축소되어, 해당 구역 내 비주택을 담보로 대출을 받을 경우 대출 한도가 크게 줄어들게 됩니다.

비주택담보대출은 주택이 아닌 부동산(오피스텔, 상가, 토지, 공장 등)을 담보로 받는 대출을 말합니다.

실제로 어떤 영향을 받을까?

이번 부동산대책은 전세 계약을 준비하는 분들, 토지거래허가구역 내 부동산 거래를 계획하는 분들, 비주택 담보대출을 고려하는 분들 모두에게 영향을 미칩니다.

전세 계약을 준비 중인 분들

1주택자의 전세대출에 DSR 규제가 도입되면서, 기존에 받을 수 있었던 전세대출 한도보다 적게 받을 가능성이 높아요. 특히 이미 다른 대출이 있는 경우에는 더욱 그렇습니다. 현재 받고 있는 대출의 월 상환액과 소득을 미리 계산해보시면 됩니다.

토지거래허가구역 내 주택 구매를 계획하는 분들

서울 전역 및 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 해당 지역 내 아파트나 연립·다세대 주택을 구매하려면 지자체의 허가를 받아야 합니다. 또한, 취득 후 2년간 실거주 의무가 발생하므로 투자 목적의 구매는 사실상 어려워집니다.

비주택 담보대출을 고려하는 분들

토지거래허가구역 내 비주택을 담보로 대출을 받으려는 경우, LTV가 40%로 강화되어 대출 한도가 크게 줄어듭니다. 따라서 필요한 자금의 대부분을 현금으로 준비해야 할 수 있어요.

앞으로 주의해야 할 점

이번 대책으로 인해 부동산 거래와 대출 시 다음과 같은 사항들을 주의해야 합니다.

토지거래허가구역 내 주택 거래 시 허가 절차 준수

서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 해당 지역 내 아파트나 연립·다세대 주택을 구매하려면 거래 전에 지자체의 허가를 받아야 합니다. 허가 조건을 충족하지 못할 경우 거래가 불가능할 수 있어요.

2년 실거주 의무 위반 시 제재 조치

토지거래허가구역 내 주택을 취득한 경우, 취득일로부터 2년간 실거주 의무를 준수해야 합니다. 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있으니 주의해야 해요.

전세대출 DSR 규제로 인한 대출 한도 변화

1주택자의 전세대출에 DSR 규제가 도입되면서, 기존 대출이 있는 경우 전세대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다. 전세 계약을 준비하는 분들은 미리 DSR 계산을 통해 대출 가능 여부를 확인해보시는 것이 좋아요.

비주택담보대출 LTV 강화로 인한 자금 준비 필요

토지거래허가구역 내 비주택을 담보로 대출을 받으려는 경우, LTV가 40%로 강화되어 필요한 자금의 대부분을 현금으로 준비해야 할 수 있습니다.