2026년 5월 부동산 보유세·양도세 중과, 무엇이 달라지나요?

2026년 5월 9일, 다주택자에게는 중요한 날입니다. 2022년부터 미뤄져 왔던 양도소득세 중과 유예가 종료되기 때문이에요. 다주택을 보유하고 계신 분들이라면 이 시점을 전후로 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

이 글에서는 2026년 5월을 기준으로 달라지는 부동산 보유세와 양도소득세 중과 내용을 정리해보았습니다. 복잡한 세금 제도를 쉽게 이해하고, 실질적인 대응 전략을 세워보세요.

양도세 중과 유예, 2026년 5월 9일 종료 예정

정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 2026년 5월 9일 예정대로 종료한다고 밝혔습니다. 2022년 5월 10일부터 시행된 이 유예 조치가 끝나면, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 다시 중과세율을 적용받게 됩니다.

조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율

2주택자: 기본세율 + 20%포인트

3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트

현행 양도소득세 기본세율은 6~45%입니다. 여기에 중과세율이 더해지면 2주택자는 최대 65%, 3주택 이상은 최대 75%까지 세율이 올라갈 수 있어요.

유예 기간 vs 유예 종료 후, 세금 차이

유예 기간 동안 (2026년 5월 9일까지 계약 체결)

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 보유 기간이 2년 이상인 주택이라면 조정대상지역이라도 **기본세율(6~45%)**만 적용됩니다. 잔금과 등기는 지역에 따라 4~6개월의 여유가 있어요.

유예 종료 후 (2026년 5월 10일 이후 계약 또는 잔금 기한 초과)

2026년 5월 10일 이후 계약하거나, 5월 9일 전에 계약했더라도 잔금 기한(4~6개월)을 넘긴 경우에는 중과세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어납니다. 예를 들어, 양도차익이 5억 원인 3주택자의 경우 기본세율 적용 시 약 1억 5천만 원의 세금을 내지만, 중과세율이 적용되면 약 3억 원 가까이 내야 할 수 있어요.

주의해야 할 계약 조건과 잔금 기한

정부 공식 발표에 따르면, 양도세 중과 배제 혜택을 받으려면 2026년 5월 9일까지 매매계약서를 작성하고 계약금을 지급해야 합니다. 가계약이나 사전약정만으로는 인정되지 않으며, 정식 매매계약서 작성과 계약금 입금 증빙이 반드시 필요해요.

잔금 및 등기 완료 기한은 지역에 따라 다릅니다.

기존 조정대상지역 (서울 강남·서초·송파·용산): 계약일로부터 4개월 이내

신규 조정대상지역 (2025년 10월 16일 지정): 계약일로부터 6개월 이내

예를 들어, 강남구에서 2026년 5월 5일에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면, 9월 5일까지 잔금과 등기를 완료하면 중과세율을 피할 수 있습니다. 신규 조정대상지역이라면 11월 5일까지 여유가 있어요.

보유세는 어떻게 될까요?

양도세만큼 주목받지는 않지만, 보유세 역시 다주택자에게 중요한 부분입니다. 2026년 기준 보유세(재산세 + 종합부동산세)는 다음과 같습니다.

재산세

2026년 주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 0.1~0.4% 누진세율을 적용합니다. 1주택자는 공정시장가액비율이 43~45%로 낮지만, 다주택자는 60%가 적용되어 세금이 더 높아집니다.

종합부동산세

종합부동산세는 공시가격 합산이 일정 기준을 초과하는 경우에만 부과되는 국세입니다.

1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 과세

다주택자: 공시가격 9억 원 초과 시 과세

다주택자는 기본 공제액이 3억 원 낮기 때문에 더 낮은 가격부터 종부세를 내게 됩니다. 또한 과세표준 12억 원 초과 시에는 2~5%의 중과세율이 적용될 수 있어요.

다만 2026년 보유세 실효세율은 시세 대비 0.15~0.2% 수준으로, 과거 부동산 과열기(0.5% 이상)와 비교하면 안정적인 편입니다. 정부가 공동주택 공시가격 현실화율을 2020년 수준인 69.0%로 4년 연속 동결했기 때문이에요.

구분	과세 기준	세율
재산세	공시가격 × 공정시장가액비율(60%)	0.1~0.4% 누진
종합부동산세 (1주택)	공시가격 합산 12억 원 초과	0.5~2.7% 누진
종합부동산세 (다주택)	공시가격 합산 9억 원 초과	0.5~5% 누진 (중과)

세법상 주택 수 계산, 실제와 다를 수 있어요

양도세와 보유세 중과 여부를 판단할 때 가장 중요한 것은 세법상 주택 수입니다. 등기된 집 수가 아니라 실제 사용 형태로 판단하기 때문에, 본인이 생각하는 주택 수와 다를 수 있어요.

세법상 주택에 포함되는 것들

등기된 주택 (당연히 포함)
분양권 (일부 조건 충족 시)
조합원 입주권
실거주용 오피스텔 (주거용으로 사용하는 경우)

예를 들어, 아파트 1채와 분양권 1개를 보유하고 있다면 1주택자가 아니라 2주택자로 분류될 수 있습니다. 이 경우 양도세 중과 대상이 될 수 있으니 주의해야 해요.

중과세율 적용되면 장기보유특별공제도 못 받아요

양도세 중과세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다. 장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 양도소득세를 감면해주는 제도인데, 중과세율 적용 시에는 이 공제가 배제되어 세금이 더욱 늘어날 수 있어요.

예를 들어, 10년 보유한 주택을 양도하는 경우 일반적으로는 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 중과세율이 적용되면 이 공제를 받지 못하고 기본세율 + 중과세율만 적용됩니다.

2026년 5월 전 대응 전략

다주택자가 양도세 중과를 피하려면 다음과 같은 전략을 고려해볼 수 있습니다.

2026년 5월 9일 전 계약 체결 + 계약금 지급

가장 확실한 방법은 2026년 5월 9일 이전에 정식 매매계약서를 작성하고 계약금을 지급하는 것입니다. 계약금 지급 증빙이 반드시 필요하며, 잔금과 등기는 지역에 따라 계약일로부터 4개월(기존 조정대상지역) 또는 6개월(신규 조정대상지역) 이내에 완료하면 돼요.

분할 양도 전략

여러 주택을 보유한 경우, 일부는 5월 9일 전에 계약을 체결하고 나머지는 1주택자가 된 이후 양도하는 방법도 있습니다. 첫 번째 주택의 잔금과 등기를 완료한 후 1주택자가 되면, 남은 주택은 중과세율 없이 양도할 수 있어요.

증여 활용

배우자나 자녀에게 증여하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 다만 증여세 부담과 향후 양도 시 세금 문제를 종합적으로 검토해야 해요.